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[克而瑞]“两会”再为住房公积金改革铺路
当前位置:房产新闻    
来源:  发布单位:市住建局  发布人:赵明 点击:20727

    3月初,全国两会正在如火如荼地召开。期间,有代表提议改进公积金制度,实行统一管理,以盘活存量公积金资源,并将农民工纳入公积金缴存和贷款申请范围。在李克强总理的政府工作报告中也提到,要积极推进住房公积金改革。同时我们看到,近几个月各地频频出台公积金新政,但对楼市成交的刺激却不大,很大程度上是新政也未解决公积金稀缺的难题。


    2014年10月以来各地公积金新政的三大“招数”


    2014年10月以来,住建部、财政部、央行已两次联合发文,要求各地放宽公积金贷款条件,推进公积金异地贷款,等等。此后,一、二线和三四线城市纷纷推出公积金新政,以刺激低迷的楼市。


    从实际操作看,各地公积金新政主要有三大招数:第一招是提高公积金贷款额度、降低申请门槛。如北京将购买政策性住房或90平米及以下首套公积金贷款额度从80万元提升至120万元;盐城将二人及以上从40万提高到50万。各城市按住建部要求将公积金贷款申请人资格从足额缴存公积金满12个月下调至6个月,彭埠首套申请人资格更是降低至3个月。另外,青海允许子女使用父母的公积金购房,蚌埠允许公积金贷款购买大面积“豪宅”,等等。


    第二招是降低公积金贷款的首付比例。如青海公积金贷款购买首套的首付比例下调至20%;苏州、无锡二套公积金贷款的首付比例要求从50%下调至30%。另外,一些城市还允许多次申请,如青海对拥有1套住房并已结清贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款,执行首套住房公积金贷款政策;盐城也可多次申请,累计贷款在额度内的,按基准利率执行,额度外的,按1.1倍上浮。


    第三招是打破属地化管理藩篱,允许异地缴存本地申请。目前,青海、山东、北京、武汉等城市已允许外地缴存本地申请,但有小限制。如盐城外地缴存本地购买,仍需在本市建立个人帐户并转入不少于6个月缴存额;青海允许外地和本地缴存时间合并。


    此外,简化缴纳提取流程、减少收费类别、更灵活提取等,也纷纷成为各地公积金新政的“招数”。


    内在制度缺陷让公积金新政效果大打折扣


    从实际效果看,各地推出公积金新政以来,楼市并未因此而明显起色。主要原因:一方面,造成目前楼市低迷的主要原因是市场整体供远大于求。公积金贷款额度上升可以在一定程度上缓解高房价带来的按揭压力,但并不能从根本上缓解。另一方面,更为关键的是,在现行的公积金制度下,公积金贷款额度的提高肯定会以受益面的减少为代价。由于近年来各地公积金归集余额增速不断下滑,提取速度却在加快,因此公积金贷款额度提高,反而会让更多的人申请不到公积金贷款。


    各地公积金余额增长乏力的根源在于现行公积金制度的弊端:一则公积金提取有条条框框的限制。所以人们普遍不把公积金当作正常收入来看待,更愿意单位以较低的基础工资缴存公积金,然后将更多收入以现金的形式发放。至于占比不下4成的没能力买房的城镇职工,更是难以直接从公积金缴纳中受益。正因此,市面上催生了形形色色的公积金提取攻略。近年城镇居民的工资收入较快上升,公积金缴存归集余额反而增长乏力,原因就在此。二是公积金收益低,且受益跟缴纳者关系小。现行公积金制度设计的另一缺陷是银行获得大量公积金的低息存款,公积金增值收益间接补贴地方财政,只给予缴存者极低的利息,导致人们没有意愿留存公积金。在现行制度下,即使放松公积金提取条件,也只会加速公积金流失。


    综上所述,降低公积金申请门槛和提高额度,对楼市的刺激,是按下葫芦浮起瓢,肯定顾此失彼。只有想法设法调动各方缴纳的积极性,让公积金池水迅速上涨并加以精准调度,提高公积金贷款的普惠度,才能发挥其对楼市的四两拨千斤效果。


    如何才能让公积金普惠更多购房者?


    那么如何在不进行大的制度变革下,最大限度让公积金普惠更多购房者?我们认为,应该从盘活存量和激发增量两方面入手。


    第一是充分盘活存量。统计数据显示,截至2014年8月末,全国缴存住房公积金缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元,缴存余额3.54万亿元。在全国有3万多亿公积金闲置的背景下,我国最主要的30多个一二城市因为房贷消费过热,导致公积金归集速度跟不上贷款速度,普遍有公积金贷款的“钱紧”、“钱荒”现象。自2014年10月以来,各地推行的异地缴存本地申请新政松动了公积金的属地管理藩篱,但各地“盈者日多、亏者日少”的局面并未改变。为此,国家还需构建一个市场化的、全国统一的公积金调度平台,才能充分盘活存量公积金资源。


    第二是想方设法增加公积金体量、减少流失。通俗一点,就是千方百计提高人们缴存公积金的积极性,减少人们提取的意愿。我们认为,这可从三方面入手:1)建立按缴存贡献发放贷款的正向激励机制。最有效的是将职工缴存贡献与贷款额度、期限相挂钩,以职工缴纳的贡献基数按某一乘数来发放贷款,这样那些将来有卖房需求的人就不会趋之若鹜去提取公积金,而是“精打细算”将公积金存起来,这样公积金的流失就会大为减少。


    2)允许灵活取现。灵活取现会增加职工缴存公积金的积极性,这个原理跟银行存钱一样的。因为能灵活取现,人们就会重视公积金福利,就会促进单位正常履行足额缴存住房公积金的义务。另外,我国有一两亿流动的农民工群体,如果允许农民工灵活取现公积金和异地缴存贷款,那么绝大部分农民工都有意愿缴存公积金。这样就可以激发已经缴存和未缴纳群体缴纳公积金的积极性,让公积金迅速膨胀起来。


    3)让收益回归公积金缴纳群体。公积金贷款利率不高,但相较于银行存款还是要高。如果能将公积金的收益大部分返回给缴纳群体,那么对缴纳者还是有吸引力的。在此基础上,可以考虑将公积金中心变成住房储蓄银行,允许人们自由存钱,而不是仅由单位缴纳一个口径流入。


    如此,公积金余额肯定大幅度增长。如果公积金足够多,就可以普及公积金贷款,惟有这样才能真正起到刺激楼市成交的作用。